다산동 저층주거지 특별건축구역 지정, 용적률 최대 180%

서울 중구는 신당동 432-173번지 일대 다산동 휴먼타운2.0 사업지 5만1,448㎡가 이달 5일 서울시 특별건축구역으로 지정·고시됐다고 밝혔다. 이에 따라 제1종 일반주거지역 용적률이 기존 150%에서 최대 180%로 1.2배 완화되고, 경사지 지하층 건폐율도 60%에서 최대 80%까지 높아진다.

남산 자락 노후 저층주거지

다산동 일대는 남산 자락에 자리한 오래된 저층주거지다. 고도지구와 문화재보호구역 등 각종 규제에 경사진 지형과 작은 필지가 겹쳐 주택정비에 어려움이 컸다. 전체 361필지 중 43.2%가 90㎡ 미만 소규모 필지이며, 건축물의 77.3%는 지어진 지 20년이 넘었다.

이 지역은 남산 고도제한 완화 이후 2024년 10월 서울시 휴먼타운 2.0사업지로 선정됐다. 지난 7월에는 건축협정 집중구역으로 지정됐다.

용적률·건폐율 등 4개 분야 특례

특별건축구역은 지역 특성에 맞춰 건축규제를 완화하고 토지를 효율적으로 활용하도록 하는 제도다. 대규모 재개발 없이도 기존 골목과 마을의 정취를 지키면서 노후주택을 새로 지을 수 있다. 이번 지정으로 다산동에는 용적률, 건폐율, 대지 안의 공지, 조경 등 4개 분야의 건축특례가 마련됐다.

건축선과 인접 대지경계선에서 띄워야 하는 거리는 연립주택이 2m에서 1m로, 다세대주택이 1m에서 0.5m로 줄어든다. 옥상조경을 법정 조경면적으로 인정하는 비율은 2분의 1에서 3분의 2로 확대된다. 경사로 인해 지상으로 드러나는 지하층을 주차장이나 비주거용도로 쓰면 건폐율을 60%에서 80%까지 완화받을 수 있다.

디자인 가이드라인 반영해야

특례를 적용받으려면 마을 경관과 어우러지는 건축계획을 세워야 한다. 건축주는 건축 배치, 외관 디자인, 외부공간 등 11개 항목으로 구성된 ‘신당동 특별건축구역 디자인 가이드라인’을 반영하고, 건축허가 신청 때 ‘특례적용계획서’를 함께 제출해야 한다. 특례 적용 여부와 완화 범위는 서울시 건축위원회 심의를 거쳐 결정된다.

중구는 올해 안에 특별건축구역과 건축협정 집중구역 지정 사항을 ‘다산권 성곽마을 주거환경개선사업’ 정비계획에 반영해 본격 시행할 계획이다. 구 관계자는 “남산고도제한 완화에 이어 이번 특별건축구역 지정까지, 다산동 저층노후주택에 거주하는 주민들의 주택정비 여건이 개선되고 있다”며 “다산동을 비롯한 남산 주변 주거지가 계속 살고 싶은 장소로 거듭날 수 있도록 맞춤형 지원을 지속해 나가겠다”고 말했다.